אחת העסקאות החשובות והיקרות ביותר בחיינו היא רכישת בית, כלומר דירה. אנחנו משלמים הרבה כסף, לפעמים מיליונים כדי לקנות בית חלומותינו. כדי להגשים את החלום, אנו לוקחים משכנתא ומוכנים לקחת על עצמנו חובות כספיים למשך שנים רבות.
אין ספק שרכישת בית היא החלטה חשובה וראויה לשבח. עם זאת, מאחר שעבור מרבית אנשים העסקה הזאת צפויה להיות העסקה המשמעותית והגדולה ביותר בחייהם, ולשם כך הם משלמים הרבה כסף, חשוב לדעת ממה להיזהר ואיך להגן על זכויותיהם בעת רכישת ומכירת נדל”ן.
אז אם אתם עומדים לפני קנייה או מכירה של דירה – במאמר זה תוכלו למצוא כללי זהב – איך לבצע את המשימה באופן היעיל ביותר וממה כדאי להיזהר.
קודם כל, תוודאו שהמוכר הינו הבעלים הרשום של הדירה. רישום זכויות בישראל מתבצע בלשכת רישום מקרקעין, ובמקרים מסוימים – ברשות מקרקעי ישראל או בחברה משכנת. כל עסקה חייבת להתחיל ממסמך בשם “נסח טאבו,” או “אישור זכויות” בהתאם לנסיבות. באמצעות המסמך הזה אנו יכולים לקבל מידע מפורט על בעלים של הדירה יחד עם עותק של תעודת הזהות שלו, וכך נוודא שמי שמציג את עצמו בתור הבעלים החוקי והיחיד של הנכס הוא אכן כזה.
חתימת חוזה מכר עם ייפוי כח נוטריוני – לפעמים חוזה של עסקת נדל”ן נחתם בשימוש ייפוי כח מטעם הקונה או המוכר. אפשרות כזאת קיימת, אך חשוב מאוד להיזהר ולבדוק הכול בקפדנות, שלא יהיה מצב שמגישי ייפוי הכח הם רמאיים ואז יכול לקרות שכסף ישולם לאדם לא נכון.
רישום הערת אזהרה. בשעה טובה חתמתם על חוזה מכר דירה. שילמתם את התשלום הראשון, אבל איך להיות בטוחים שבעוד שעה הדירה לא תימכר למישהו אחר? אחרי הכל, אחרי ששילמתם עכשיו הרבה כסף. ואם הדירה אינה רשומה בפנקסי המקרקעין, ניתן לרשום משהו בכלל לטובת הקונה? ואם כן, איפה? כפי שכבר הוזכר, העסקה של רכישת דירה היא החשובה ביותר והיקרה ביותר בחיינו. לכן חשוב מאוד לפנות לעורך דין מקצועי שיערוך בשבילכם חוזה רכישת דירה נכון ויבצע עבורכם פעולות נדרשות כדי להבטיח את זכויותיכם.
זכויות בנכס – מ”נסח טאבו”, הנ”ל או מ”אישור זכויות” אפשר לברר אם קיימים משכון או משכנתא על הדירה . במקרה של משכנתא או משכון נכס לטובת צד ג’, בחוזה הרכישה יש לקבוע מנגנון שיאפשר לשלם משכנתא או משכון כדי שהקונה יוכל להעביר את הזכויות בנכס על שמו, כאשר הוא חופשי מכל התחייבויות שנעשו על ידי המוכר.
חשוב להבין כי עסקאות נדל”ן מסתיימות רק לאחר רישום מלא וסופי של זכויות. לא מספיק רק לקבל מפתחות לדירה, החשוב ביותר – לרשום את שם הבעלים החדש בזכויות בדירה. לכן מאוד חשוב להבטיח ביטול של כל זכות שבניגוד לזכויות הקונה.
מס רכישה ומס שבח – יש לדווח על כל חוזה מכירה לרשות המיסים בישראל (מיסוי מקרקעין). בעסקה כזו המוכר מחויב לשלם את מס השבח, והקונה מחויב לשלם את מס הרכישה. לא נדון כאן בסוגיות המס, מכוון שזה נושא נפרד, אך חשוב מאוד להתייעץ עם עורך דין שמתמחה בתחום, כי תכנון נכון במסגרת החוק יכול לחסוך הרבה כסף, במיוחד לאור העובדה שגודל המיסים וגם זכאות לפטור ממסים משתנים כל הזמן.
הפקדת כספים בנאמנות – כל עסקת מכירה מחייבת את המוכר לספק מסמכים מסוימים, כולל מס השבח הנ”ל, כמו גם אישור שאינו רשום עליו חוב המס. מאחר שמדובר על סכומים גדולים של מסים, נשאלת שאלה – איך קונים יכולים להבטיח קבלת מסמכים אלה? ולמה זה כל כך חשוב? מהי המטרה של הפקדת כספים בנאמנות? כיצד לקבוע סכום? האם הוא יספיק כדי לכסות את חובותיו של המוכר? עורך דין, שמתמחה בתחום, יטפל בהגשת מסמכים נדרשים ויקבע סכום אופטימלי להבטחת המצב.
ציינו רק כמה נקודות שראויות לתשומת לבכם בעת מכירת או רכישת בית. לדוגמה, גם חשוב לדעת, האם על הדירה חל מס השבח, מומלץ לבדוק זכויות בדירה ברשויות מקומיות ובעירייה ,לערוך זיהוי הדירה, לקבוע מנגנון נרחב בסדר התשלומים, בפרט אם הקונה לוקח משכנתא, רצוי לקחת שמאי פרטי ולא רק שמאי מהבנק למשכנתאות, שיעריך את עלות הדירה לפני חתימת החוזה. אלה היבטים חשובים ומאוד מומלץ לפני קבלת החלטות לפנות לעורך דין מומחה בתחום הנדל”ן.
למשרדנו יש ניסיון רב בעריכת חוזים של מכירת הנדל”ן, ליווי עסקאות מקצועי עד לחתימת ההסכם, תוך שמירה על כל הזכויות של הלקוח, והענקת ייעוץ בנושאים הקשורים למיסוי מקרקעין. משרדנו מציע חבילה רחבה של שירותים ומבצע עבור הלקוח בדיקה של זכויות בדירה בלשכת רישום מקרקעין, במינהל מקרקעי ישראל, ברישום משכנתאות, בעירייה, במועצות מקומיות ובגופים אחרים. “המאמר אינו מהווה ייעוץ משפטי והאמור בו נועד לשמש כמידע ושירות לציבור”…
