כללי הזהב ברכישת דירה, כך תשמרו על כספיכם

עו"ד מקרקעין בתל אביב

אחת העסקאות החשובות והיקרות ביותר בחיי כולנו הנה רכישה של נכס מקרקעין, הלוא הוא דירה. אנו משלמים הרבה כסף ולפעמים מיליונים, על מנת לרכוש את בית חלומותינו. כדי להגשים את החלום שלנו אנו נוטלים משכנתא ומוכנים גם לקחת על עצמנו התחייבויות כספיות לשנים רבות קדימה.

אין ספק שלקנות בית זו החלטה מבורכת וחשובה ביותר. יחד עם זאת, מאחר ומדובר בעסקה של החיים ובה משולמים הרבה כספים, חשוב מאוד לדעת ממה להיזהר וכיצד להגן על זכויותינו בכל עסקת קניה ומכירה של נדל"ן.

לכן, אם אתם רגע לפני קניה או מכירה של דירה, תמצאו בכתבה זו את כללי הזהב כיצד יש לנהוג וממה עליכם להיזהר.

  1. אתם קונים דירה, קודם כל ולפני הכל וודאו כי המוכר הוא אכן הבעלים של הדירה ה רישום הזכויות בארץ מנוהל בלשכת רישום המקרקעין ובמקרים אחרים במנהל מקרקעי ישראל יחד עם חברה משכנת. בכל עסקה יש להתחיל עם מסמך הידוע בשם "נסח טאבו", או "אישור זכויות", לפי העניין. באמצעות מסמך זה אנו יכולים לקבל את פרטי בעל הדירה ויחד עם צילום מתעודת הזיהוי שלו, נוכל לוודא, כי מי שהוצג כמוכר הוא אכן הבעלים של הדירה.
  2. חתימה על עסקת מכר באמצעות ייפוי כוח נוטריוני ה לעיתים קורה שעסקת מכר נחתמת באמצעות מיופה כוח בשם הצד שקונה או מוכר. ניתן לבצע עסקאות באופן זה, אך יש לבדוק ולהיזהר שמא מדובר במתחזים מה שיכול להוביל למצב בו כספים של הקונה שולמו לאדם הלא נכון.
  3. רישום הערת אזהרה ה חתמתם בשעה טובה על חוזה מכר. שילמתם תשלום ראשון, וכעת איך תבטיחו שבעוד שעה הדירה לא תימכר לאדם אחר? הרי שילמתם כעת כסף, ולא מעט. ואם הדירה לא רשומה בטאבו, האם אפשר לרשום בכלל משהו לטובת הקונה? ואם כן, היכן? כפי שהוסבר, עסקת מכר זו העסקה החשובה והיקרה ביותר בחיי כולנו. לכן, חשוב מאוד לפנות לעו"ד מומחה על מנת שינסח עבורכם חוזה נכון ויבצע עבורכם את אותן פעולות ההכרחיות להבטחת זכויותיכם.
  4. מצב זכויות הדירה ה באותו נסח טאבו שהוזכר או אישור זכויות, ניתן לדעת האם ישנו שעבוד על הדירה או משכנתא, למשל. במקרה של משכנתא או שעבוד לטובת אדם שלישי, יש לקבוע מנגנון בתוך חוזה המכר שיבטיח את סילוק המשכנתא או השעבוד על מנת שהקונה יוכל להעביר את הזכויות על שמו כשהן חופשיות מכל התחייבות שהיתה למוכר.חשוב להבין, עסקת נדל"ן מסתיימת רק לאחר שהליך רישום הזכויות תם ונשלם. לא מספיק רק לקבל את המפתח לדירה, אלא חשוב מכך הוא לרשום את שמו החדש של בעל הזכויות בדירה. לכן חשוב להבטיח סילוק של כל זכות הנוגדת את זכותו של הקונה.
  5. מס רכישה ומס שבח ה בכל עסקת מכר ישנה חובה לדווח עליה למיסוי מקרקעין. בעסקה כאמור, על המוכר חלה חובת תשלום של מס שבח, ועל הקונה חובת תשלום של מס רכישה. לא ניכנס כאן לסוגית המס, מאחר וזהו נושא בפני עצמו, אך חשוב מאוד להתייעץ עם עו"ד הבקיא בתחום מאחר ותכנון נכון במסגרת החוק יכול לחסוך המון כסף, מה גם שהסכומים לתשלום ומסלולי הפטור מתשלום המס משתנים כל הזמן.
  6. כספי נאמנות ה בכל עסקת מכר חלה חובה על המוכר להמציא אישורים מסוימים וביניהם אותו מס שבח המוזכר דלעיל וכן אישור לפיו אין חוב בהיטל השבחה. מאחר ומדובר בסכומים גבוהים של מיסים, איך כקונים תבטיחו קבלת אישורים אלו? ומדוע זה חשוב כל כך? לשם מה נועדו כספי נאמנות? איך יקבע גובהם? האם הם יספיקו לכיסוי חובות המוכר? עוה"ד הבקיא בתחום ידאג להמצאת אישורים אלו תוך שיקבע סכום הגיוני שנועד להבטיח מצבים אפשריים.

אלו הם רק חלק מהדברים אליהם צריך לשים לב בעסקה של מכירת או קניית דירה. כך למשל, חשוב לדעת האם חל על הדירה חוב מסוג היטל השבחה, כדאי ומומלץ לבדוק את זכויות הדירה בוועדות מקומיות ובעירייה, זיהוי הדירה, לקבוע מנגנון לוח תשלומים מרווח בפרט אם הקונה לוקח משכנתא, מומלץ לקחת שמאי פרטי ולא רק של הבנק המלווה כדי שיעריך לכם את שווי הדירה בטרם תחתמו על החוזה. על חשיבות הדבר ועוד כדאי לפנות לעורך דין בקיא בתחום הנדל"ן.

למשרדינו ניסיון עשיר בניסוח חוזי מכר דירה , הבאת העסקה לחתימה תוך שמירה מוחלטת על זכויות הלקוח ומעניק ייעוץ בכל הקשור למיסוי מקרקעין. משרדינו מעניק מעטפת רחבה של שירותים ובודק עבור הלקוח את זכויות הדירה בטאבו, במינהל, ברשם המשכונות, בעירייה, בועדה המקומית ועוד.

עו"ד מקרקעין בתל אביב